Statut fiscal du bailleur : des décisions budgétaires qui freinent la fiscalité immobilière et pèsent sur les investisseurs

Nouveau statut du bailleur privé : un coup de pouce fiscal encore en suspens

Le 30 novembre 2025, dans le cadre de l'examen du budget 2026, le Sénat a adopté le nouveau statut du bailleur privé, déjà validé par l'Assemblée nationale le 14 novembre. Ce dispositif résulte d'un compromis entre groupes de gauche, du centre et de droite, et prévoit un amortissement fiscal dégressif selon le type de logement : 3,5 % par an pour un logement neuf à loyer intermédiaire, 4,5 % pour un logement social et 5,5 % pour un logement très social, dans la limite de 80 % de la valeur du bien et 8 000 euros par an pour deux logements maximum.

L'avantage fiscal est conditionné à la signature d'un bail de 12 ans minimum, pour une résidence principale louée à un tiers non familial, avec des loyers plafonnés alignés sur les niveaux des logements conventionnés, soit environ 15 % en dessous du marché. Le dispositif s'appliquera à tous les investissements locatifs réalisés entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028.

Au-delà du contexte budgétaire, c'est le contenu même du statut fiscal du bailleur privé qui suscite de nombreuses réactions. Ses modalités, jugées peu incitatives, interrogent les professionnels de l'immobilier quant à sa capacité réelle à relancer l'investissement locatif dans un marché déjà sous tension.

Un statut jugé insuffisant pour relancer l'investissement locatif

Malgré son adoption, le nouveau statut du bailleur privé ne devrait pas permettre de relancer l'investissement locatif. C'est le constat dressé par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) et l'Union des syndicats de l'immobilier (UNIS), qui pointent un dispositif largement affaibli par les arbitrages budgétaires récents.

Dans un communiqué publié le 2 décembre, la FPI estime que « le Gouvernement a transformé une réforme structurante en coquille vide ». L'organisation professionnelle dénonce notamment la baisse du taux d'amortissement, ramené de 5 % à 3,5 %, le plafonnement de l'avantage fiscal à 8 000 euros par an, ainsi que le maintien du plafond du déficit foncier à 10 700 euros. Pris séparément, ces paramètres fragilisent l'équilibre économique de l'investissement ; cumulés, ils en annulent, selon la FPI, tout effet incitatif, voire génèrent un impact négatif.

Si la ministre des Comptes publics, Amélie de Montchalin, a mis en avant un mécanisme permettant de « neutraliser en 25 ans une opération d'investissement de 300 000 euros » dans le cas d'un logement neuf à loyer intermédiaire, les projections de terrain apparaissent moins favorables.

D'après les calculs de la FPI, pour l'acquisition d'un logement locatif neuf de 240 000 euros, l'effort d'épargne mensuel passerait de 400 euros à 700 euros dans la version actuelle du dispositif. Dans ces conditions, la fédération estime que « ce statut vidé de son contenu ne relancera pas l'investissement locatif » et « ne produira pas un logement de plus ». Elle en appelle à la responsabilité du Parlement et du Premier ministre, espérant que la commission mixte paritaire rétablira le statut du bailleur privé dans sa version initiale.

Un statut à la rentabilité jugée insuffisante

Pensé comme un outil de soutien à l'investissement locatif privé, le nouveau statut fiscal du bailleur suscite de nombreuses interrogations parmi les acteurs du secteur. Ses modalités, notamment en matière de plafonds de loyers, de durée d'engagement et de mécanismes d'amortissement, alimentent le débat sur sa capacité à répondre aux enjeux actuels du marché locatif.

Dans un contexte de tensions persistantes sur le logement et d'incertitude budgétaire, les professionnels de l'immobilier soulignent l'importance d'un cadre fiscal lisible et stable. L'efficacité du dispositif dépendra désormais de ses conditions de mise en œuvre et des éventuels ajustements à venir, alors que l'investissement privé demeure un levier central pour l'offre de logements.